LÄDT

Wichtiges zum Recht des Wohnens

Studentenwohnung

Für Studenten/innen gibt es bekanntlich die Möglichkeit, in Studentenwohnheime einzuziehen. Dort sind sie dann Mieter, auf das Mietverhältnis finden mietrechtliche Regelungen grundsätzlich auch Anwendungen.

Es gibt aber Besonderheiten; z.B. bestimmt § 549 Abs. 3 BGB, dass einige Bestimmungen nicht gelten. Dazu zählt auch § 573 BGB, der bestimmt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen muss. Es kann somit entscheidend sein, ob das Gebäude, in dem sich der vermietete Wohnraum befindet, als Studentenwohnheim qualifizieren lässt. Wenn das der Fall ist, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht darlegen. In seiner Entscheidung vom 13.06.2012, VIII ZR 92/11, wies der Bundesgerichtshof darauf hin, wann ein Studentenheim im Sinne von § 549 Abs. 3 BGB bejaht werden kann: Auszugehen sei von der Absicht des Gesetzgebers, möglichst vielen Studenten/innen einen Platz in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen. Dabei müssten die Bewerber gleich behandelt werden.

Da der Gesetzgeber dem Vermieter nicht eine Regelung an die Hand geben wollte, die ihm eine Trennung von einem Mieter, der ihm nicht mehr gefällt, ermöglicht, sei es erforderlich, dass „das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben müsse“.

Wenn es daran fehlt, liegt kein Studentenwohnheim vor, der Vermieter muss dann sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.

Zulässigkeit einer Reservierungsgebühr

In dem am 23.09.2010 entschiedenen Fall (III ZR 21/10) vertrat der Bundesgerichtshof die Auffassung, dass ein in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregeltes Entgelt für den Verzicht eines Vermittlungsdienstleisters (im konkreten Fall kam kein Maklerrecht zur Anwendung) auf weiteres Anbieten des Kaufobjektes gemäß § 307 BGB nicht zulässig sei.

Dies hatte der BGH bereits viele Jahre zuvor, nämlich in seinem Urteil vom 10.02.1988 (IVa ZR 268/86) so angedeutet; in diesem älteren Fall konnte das Revisionsgericht aber nicht von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgehen. Klargestellt wurde aber schon damals, dass die Reservierungsvereinbarung dann gemäß § 138 BGB nichtig ist, wenn sie zeitlich unbegrenzt Geltung haben soll, denn dann könnte der Makler seine Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer, nämlich möglichst schnell einen Verkauf herbeizuführen, nicht erfüllen.

Fristlose Kündigung bei Zurückhaltung der Miete

Man sollte denken, dass es selbstverständlich ist, doch musste der Bundesgerichtshof dies in seiner Entscheidung vom 03.11.2010 noch klarstellen: Mieter können erst dann wegen eines dem Vermieter nicht bekannten Mangels der Wohnung die Miete zurückbehalten, nachdem sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben. Deshalb besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters erst an den Mieten, die nach Anzeige des Mangels fällig werden.

Die Konsequenz ist klar: Mieter müssen den Vermieter über den Mangel informieren und ihm die Möglichkeit geben, diesen Mangel zu beseitigen. Wird dagegen verstoßen, kann dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht zustehen.