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Gerichtsentscheidungen für Bauherrn, Vermieter und Mieter

Nebenkostenabrechnung 

Nebenkosten können wie eine zweite Miete sein, sie können das Wohnen deutlich verteuern. Dafür können und dürfen sachliche Gründe wie z.B. die Erhöhung der Energiekosten verantwortlich sein. Was aber nicht sein darf, ist, dass fehlerhaft abgerechnet und der Mieter mit einer ggf. hohen Nachforderung belastet wird. Nun können Vermieter und Mieter vollkommen unterschiedlicher Meinung bezüglich der Korrektheit der Nebenkostenabrechnung sein. Da stellt sich die Frage, wer die Darlegung- und Beweislast für[nbsp]die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter hat. Der Bundesgerichtshof stellte das nun am 07.02.2018 in seiner Entscheidung VIII ZR 189/17 klar: Es trifft diese Pflicht den Vermieter. Die Frage war zudem, ob Mieter auch eine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen können, „soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme, ob deren Werte plausibel seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden“. Der BGH bejahte zu Gunsten von Mietern also ein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Mietzahlung 

Nahezu allgemein bekannt dürfte sein, dass Miete für die Wohnung spätestens bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes, meist Monats, zu entrichten ist. Was das für den Fall einer unbaren Mietzinszahlung bedeutet, entschied der BGH am 20.01.2017 (VIII ZR 222/15):[nbsp]Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Was ist aber, wenn im Kleingedrucktem des Mietvertrages steht, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes ankommt? Hier kam der Bundesgerichtshof zu einem mieterfreundlichen Ergebnis:Die Klausel[nbsp]“Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

Mieter sind aber gut beraten, wenn sie ihrerseits keinen Grund für einen verspäteten Zahlungseingang setzen.

Schadensersatzanspruch eines Vermieters 

Zum Ende eines Mietverhältnisses muss die Wohnung fristgerecht geräumt und an die Vermieterin/den Vermieter herausgegeben werden. Sie muss sich dabei in einem vertragsgerechten Zustand befinden, sie muss auch ohne Beschädigungen sein. Wie es zu diesen Beschädigungen kam, ob durch eigene Verletzung von Obhut- und Sorgfaltspflichten oder durch mutwillige Beschädigungen, ist unerheblich. Wer die Wohnung in einem beschädigten Zustand zurückgibt, kann umgehend von der Vermieterin/dem Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) bestätigt, dass vom Vermieter nicht erst unter Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens aufgefordert werden müsse.

Für Mieter heißt das, sehr genau darauf zu achten, dass die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses ohne Schäden an die Vermieterin/den Vermieter zurückgegeben wird, denn andernfalls kann es teuer werden, nämlich dann, wenn der[nbsp]Vermieter die Schäden durch ein Unternehmen beseitigen lässt und die insoweit angefallenen Kosten als Schadensersatzanspruch beim bisherigen Mieter geltend macht.

Verspätete Rückgabe der Wohnung 

Mieter, die zum Ende[nbsp]des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumen und an den Vermieter herausgeben, haben Nutzungsentschädigung zu zahlen. Die Frage, die sich hierbei stellt, betrifft die Höhe der Nutzungsentschädigung. Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) klar, dass der Vermieter nicht nur die bislang entrichtete vereinbarte Miete, sondern die für vergleichbare Objekte bei der Neuvermietung erzielbare ortsübliche Miete, also die Marktmiete, verlangen kann. Im Übrigen spielt es dabei laut BGH keine Rolle, ob der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte.

Kündigung 

Eigenbedarf kann eine Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen. Wer aber muss den Eigenbedarf für wen haben? § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht eine Kündigungsmöglichkeit für natürliche Personen vor. Dennoch bestätigte der Bundesgerichtshof n seiner Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 -, dass sich eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen kann. Insofern gibt es keinen Unterschied zu einer[nbsp]Kündigung einer Miteigentümergemeinschaft. D.h. also auch, dass bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht auf die Gesellschafter beschränkt ist, sondern dass es auch für Angehörige dieser Gesellschafter ausgeübt werden darf.

Eine insoweit berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass der Vermieter dem Mieter eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung nicht zur Anmietung anbietet. Allerdings kann daraus für den Mieter ein Schadensersatzanspruch (In Geld) folgen.

Provision ohne Maklervertrag 

Obwohl dem Maklervertrag eigen ist, dass beide Vertragsparteien ein Erfolgsinteresse haben – dem Auftraggeber es z.B. darum geht, dass er einen Mieter oder Käufer findet, der Makler für seine erfolgreiche Tätigkeit seine Vergütung erhalten möchte – kommt es immer wieder zu Unklarheiten und Streit, was, wenn eine außergerichtliche Klärung nicht gelingt, zur Befassung der Gerichte führt. So ist auch der Bundesgerichtshof immer wieder zu klarstellenden Entscheidungen angerufen.

Wann ist eine Provision vom Makler verdient? Nach ständiger Rechtsprechung des BGH hat der vom Verkäufer eines Hauses/einer Wohnung beauftragte Makler einen Provisionsanspruch dann, wenn der seinem Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt, wenn also der Eigentümer/Verkäufer die Möglichkeit hat, mit dem Interessenten über den Kaufvertrag zu verhandeln. In seinem Urteil vom 04.06.2009 (III ZR 82/08) stellte der BGH klar, dass es ausreiche, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.

Im Rahmen dieser Entscheidung führte das Gericht auch aus, wann eine Vermittlungsleistung eines Maklers vorliegt, nämlich dann, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Damit ist Vermittlungstätigkeit die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages. Allein das Zusenden eines Exposés reiche dafür allerdings nicht. Auch die Ermöglichung einer Objektbesichtigung reicht im Regelfall noch nicht; Ausnahmen gibt es aber. Auf der anderen Seite ist es für einen Nachweis nicht notwendig, dass der Makler seinem Kunden eine Person benennt, die zum Kauf des Objektes bereits fest entschlossen ist.

Wird ein Maklervertrag nicht schriftlich geschlossen, kann sich gleichwohl ein Provisionsanspruch ergeben. Im Falle eines stillschweigend/konkludent geschlossenen Maklervertrages muss dann aber der Makler den Kunden vor Ausführung der Nachweistätigkeit ausdrücklich darauf hingewiesen haben, dass dann, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt, eine Provision zu zahlen ist. Dabei muss sich der Hinweis zeitnah zur Maklertätigkeit auf das konkrete Kaufobjekt beziehen; OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2011, 19 U 217/10.

Wohnungs- bzw. Hauseigentümer entschließen sich oft deshalb zur Beauftragung eines Maklers, weil sie selbst nicht ausreichend Zeit haben, Besichtigungen durchzuführen. Erbringen Makler weitere Tätigkeiten, kann sich die Frage stellen, ob es sich hierbei um branchenübliche Serviceleistungen handelt oder aber um eine Verwaltertätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG. Diese Frage wird von den Gerichten sehr unterschiedlich beantwortet, dementsprechend fallen Entscheidungen sehr unterschiedlich aus. Entscheidend ist letztlich, dass es keine Zweifel hinsichtlich der Unabhängigkeit des Maklers geben darf.

In den größeren deutschen Städten ist es derzeit nicht einfach, eine Wohnung zu günstigen Bedingungen anzumieten. Bei der Suche können Makler helfen. Diese können aber auch helfen beim Finden eines Grundstückes. Ob nun Grundstück oder Wohnung: Angebote veröffentlichen Makler heute oft im Internet bei Anbietern wie z.B. Immobilenscout24.de. Diese Inserate können große Bedeutung erlangen, wenn es um die Frage geht, ob der Makler einen Provisionsanspruch hat. Enthällt die Anzeige ein deutliches Provisionsverlangen des Maklers, kann dieses auch Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrages sein. Der Bundesgerichtshof hat hierzu in seinem Urteil vom 03.05.2012 (III ZR 62/11) folgendes ausgeführt:

Eine Provisionsabrede kannn stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Jemand, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftiichen Verkehr auftritt, erklärt damit aber noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Provision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustand kommt. Denn er darf zunächt davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekam und für den Verkäufer eine Leistung erbringen wolle (und dafür von diesem bezahlt wird). Selbst dann, wenn der Interessent zusammenn mit dem Makler das Objekt betrachtet, reicht dies nicht für einen schlüssigen Vertragsschluss aus. Anders ist es jedoch dann, wenn der Makler ausdrücklilch darauf hinweist, dass im Erfolgsfall eine Provision an ihn zu zahlen ist. Dieser Hinweis kann auch in einem dem Kunden übersandten Objektnachweis oder in einem Exposé, auch in einem Zeitungsinserat enthalten sein. Reagiert nun ein Kunde auf eine Internetanzeige, in der auch ein derartiger Hinweis enthalten ist, kann es, wenn er vom Makler Namen und Anschrift des Verkäufers erhält, so schlüssig zum Abschluss eines Maklervertrages kommen.

Privates Baurecht 

Das private Baurecht ist eine komplizierte Materie. Oft ergeben sich Probleme zudem in hoher Anzahl. Wenn man sich rechtzeitig um fachkundige Hilfe bemüht, lässt sich ggf. eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung verhindern. Wenn der Vertragspartner aber nicht vertragstreu ist und ihm auch die Bereitschaft fehlt, zur Vertragstreue zurückzukehren, dann bietet das Baurecht ein ganzes Spektrum an Möglichkeiten. Welche in Ihrem konkreten Fall nutzbar gemacht werden sollte, muss gemeinsam herausgearbeitet werden.

Fehler können bereits beim Vertrag, also den notariellen Kaufvertrag, entstehen. Das zeigt die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22.07.2010 (III ZR 293/09) deutlich:
Ein Notar hat bei Wahrnehmung seiner Hinweis- und Belehrungspflichten den bei einem im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk (typischerweise) bestehenden Zusammenhang zwischen der rechtlichen und wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass der Notar jedenfalls bei Beurkundung eines Bauträgervertrags, der zwischen einem Unternehmer und Verbrauchern abgeschlossen wird (Verbrauchervertrag im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB), wegen der mit dem Abschluss eines solchen Vertrags verbundenen wirtschaftlichen Risiken und der gegenüber Verbrauchern bestehenden besonderen Schutz- und Belehrungsfunktion der Beurkundung verpflichtet ist, nicht nur auf die durch einen solchen Vermerk für die rechtliche, sondern auch auf die für die wirtschaftliche Durchführbarkeit des Vertrags entstehenden Gefahren hinzuweisen. Diese Pflicht ist Ausfluss der sich aus § 14 BNotO ergebenden so genannten erweiterten Belehrungspflicht, die sich in Ausnahmefällen auch auf die wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts erstrecken kann. 
Im entschiedenen Fall hatte der Notar nicht auf einen im Grundbuch zu Lasten des Verkäufers eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk hingewiesen. Dieser Verkäufer, ein Bauträger, geriet in so große wirtschaftliche Probleme, dass er seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte, schließlich wurde das Insolvenzverfahren eröffnet.

Dieser Fall lässt erkennen, dass es beim beabsichtigten Kauf einer Wohnung/eines Hauses sinnvoll ist, den Kaufvertrag zunächst anwaltlich auf seine Vollständigkeit hin überprüfen zu lassen.

Die Parteien, die einen Bauvertrag miteinander schließen, handeln oft nach dem Grundsatz, Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser. Als für den Auftraggeber interessante Sicherheiten kommen Vertragserfüllungbürgschaften, aber auch Mängelsicherheitsbürgschaften in Betracht. Beim Auftragnehmer besteht ebenfalls regelmäßig ein Interesse an der Sicherung der Erfüllung des Vertrages; hier stehen neben der Vertragserfüllungsbürgschaft auch die Bauhandwerkersicherung nach §§ 648, 648a BGB zur Verfügung.
Sicherheiten können, ja sollten individuell vereinbart werden. Werden sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehen, können sie nach der Rechtsprechung unwirksam sein. So erging es einem Auftraggeber in dem vom BGH am 09.12.2010 entschiedenen Fall VII ZR 7/10. Der BGH erklärte nämlich die in den AGB des Auftraggebers enthaltene Klausel, dass der Auftragnehmer zur Sicherung der vertragsgemäßen Ausführung der Werkleistungen eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Auftragssumme zu stellen hat, für den Fall – wegen einer Übersicherung – für unwirksam, dass in dem Vertrag zusätzlich bestimmt ist, dass die sich aus den geprüften Abschlagsrechnungen ergebenden Werklohnforderungen des Auftragnehmers nur zu 90 % bezahlt werden

Ganz überwiegend wird in baurechtlichen Fällen darum gestritten, ob eine Bauleistung mangelhaft ausgefallen ist oder nicht. Um dies feststellen zu können, werden regelmäßig Gutachten eingeholt. Holt eine Partei ein solches Gutachten alleine ein, wird es im Regelfall die andere Partei als Privatgutachten ablehnen. Dies lässt sich z.B. dadurch vermeiden, dass ein Sachverständiger vom Gericht beauftragt wird. Allerdings kann auch dessen Gutachten fehlerhaft sein. Existiert dann noch ein Privatgutachten, muss es, wenn es in dem Rechtsstreit verwendet wird, als qualifizierter Parteivortrag bewertet werden, das Gericht muss es berücksichtigen und würdigen, so der BGH in seinem Beschluss vom 27.01.2010 – VII ZR 97/08. So kann dann über ein Privatgutachten ein unrichtiges oder unvollständiges Gutachten in seinen Wirkungen entschärft werden.

Unklare Ursachen und damit nicht klare Verantwortlichkeiten für einen Mangel schränken das Recht des Auftraggebers nicht ein, ohne vorheriger Ermittlung der Ursache des Mangels von dem Auftragnehmer, den er für verantwortlich hält, die Prüfung und Beseitigung des Mangels zu verlangen. Der Auftragnehmer darf seine Tätigkeit nicht davon abhängig machen, dass ihm der Auftraggeber eine Vergütung für den Fall zusichert, dass er – der Auftragnehmer – für den Mangel[nbsp]nicht verantwortlich ist, so der BGH in seinem Urteil vom 02.09.2010, VII ZR 110/09.

Der Besteller einer Bauleistung, der nach Abnahme eine vom Unternehmer angebotene Nachbesserung ablehnt, befindet sich in Annahmeverzug und hat lediglich – so der BGH in seinem Beschluss vom 22.07.2010 (VII ZR 117/08) – ein Recht zur Zurückbehaltung des Betrages der voraussichtlichen Nachbesserungskosten, demgegenüber nicht den Druckzuschlag gemäß § 641 Abs. 3 BGB.

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 21.12.2011, VIII ZR 70/08, klar, dass ein Käufer einer mangelhaften Sache – im entschiedenen Fall waren es Fliesen – nicht nur einen Anspruch darauf hat, dass eine mangelfreie Sache geliefert und montiert wird, er hat vielmehr auch einen Anspruch gegen den Verkäufer der Sache dahin gehend, dass dieser die alte Sache ausbaut und abtransportiert, und zwar auf Kosten des Verkäufers. Dies gilt selbst dann, wenn die Kosten sich als unverhältnismäßig darstellen. Allerdings gilt auch, dass der Nacherfüllungsanspruch des Käufers bezüglich des Ausbaus der mangelhaften Sache auf eine Erstattung eines angemessenen Betrages beschränkt ist.

Wiederum bei Fliesenarbeiten hatte der BGH (am 29.04.2016, VII ZR 210/13) Veranlassung, sich zu[nbsp]der Frage zu äußern, ob ein Werk, hier also die hergestellten Fugen zwischen den Fliesen, mangelhaft ist, weil der Unternehmer die ihm obliegende Prüfung- und Hinweispflicht verletzt hatte, eine Abnahme aber gleichwohl erfolgt war. Eigentlich ganz selbstverständlich wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob ein Werk mangelhaft ist, nach einer durchgeführten Abnahme auf den Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme ankommt, nicht also darauf, ob ggf. durch den Unternehmer dessen Prüfung- und Hinweispflicht verletzt wurde. Jedoch können sich aus einer solchen Verletzung eine Schadensersatzhaftung ergeben.[nbsp]

Was bedeutet es für die nach VOB/B vereinbarte Gewährleistungspflicht, wenn ein Bauunternehmer sein Werk nach Abnahme nachbessert?
Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.9.2008, XII ZR 32/07, entscheiden, dass es in diesem Fall zu einer Hemmung der Gewährleistungsfrist kommt, bis die Mängelbeseitigungsarbeiten abgenommen sind; anschließend beginne die neue Gewährleistungsfrist. Allerdings endet die Hemmung auch dann, wenn der Auftraggeber eine weitere Erfüllung des Vertrages ablehnt oder die Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten verweigert und der Bauunternehmer seinerseits die weitere Mängelbeseitigung ablehnt.

Welche weitreichenden Folgen eine Verabredung zwischen Bauherrn und Bauunternehmer/Handwerker, wonach für eine vereinbarte Vergütung bzw. einen Teil der verabredeten Vergütung keine Rechnung geschrieben werden soll, haben kann, macht die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.04.2014 (VII ZR 241/13) deutlich: Obwohl der Handwerker die in Auftrag gegebenen Leistungen ausgeführt hatte, der Bauherr die Rechnung aber nicht vollständig beglich, bestehe kein rechtlich durchsetzbarer Anspruch auf diese Schwarzarbeit-Vergütung oder auf Wertersatz. Der gesamte Werkvertrag war nämlich auf Grund eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig.

Im konkreten Fall war der Handwerker gestraft, es kann aber auch den Bauherrn ungünstig treffen, wenn er nämlich z.B. Gewährleistungsansprüche nicht durchsetzen kann.