LÄDT

Gerichtsentscheidungen für Bauherrn, Vermieter und Mieter

Lärmbelästigungen

Wer in seiner Wohnung durch Lärm aus einer anderen Wohnung im gleichen Haus immer wieder gestört wird, möchte erreichen, dass die Lärmbelästigung ein Ende hat. Leider reichen dafür nicht immer freundliche Bitten an die Mieterin bzw. den Mieter der Wohnung, aus der der Lärm herrührt. Man möchte und kann aber auch nicht immer die Polizei herbeirufen. Also wendet man sich an die Vermieterin bzw. den Vermieter, damit diese/r tätig wird, den störenden Mitbewohner veranlasst, künftig Lärm zu unterlassen. Das geschieht in der Regel zunächst mit Aufforderungen, gefolgt von Abmahnungen. Hilft das alles nicht, kann die Vermieterin bzw. der Vermieter ordentlich und fristlos kündigen. Erkennt der betroffene Mieter die Kündigung aber nicht an, räumt also nicht die Wohnung, kann und sollte die Vermieterin bzw. der Vermieter den Mieter auf Räumung und Herausgabe verklagen. Die Chancen für einen Klageerfolg haben sich nun erheblich durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22.06.2021 (VIII ZR 134/20) verbessert: Das Gericht darf das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht verneinen, ohne – nach vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrages – die angebotenen Zeugenbeweise zu den behaupteten Lärmstörungen zu erheben. Ganz wichtig ist hierbei, dass der Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs bereits dann schlüssig und erheblich ist, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das gilt insbesondere dann, wenn die Partei keine unmittelbare Kenntnis von den Vorgängen hat. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen. Daraus folgt, dass die Vermieterin bzw. der Vermieter die Lärmbelastungen, die – nach ihrer Behauptung – von der Wohnung der Beklagten ausgehen, nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit mit ausreichender Substanz beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes „Lärmprotokoll“ konkretisieren muss. Zur genauen Ursache des beanstandeten Lärms sowie zur Person der Verursacher (Kinder und/oder Erwachsene) muss die Vermieterin bzw. der Vermieter, keine Ausführungen machen, da sie bzw. er mangels Einblicks in die Wohnung dies nicht detailliert vortragen kann. Die Vermieterin bzw. der Vermieter ist daher nicht gehalten, Ausführungen dazu zu machen, „was genau“ in der Wohnung der Beklagten passiert sei.

Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten können wie eine zweite Miete sein, sie können das Wohnen deutlich verteuern. Dafür können und dürfen sachliche Gründe wie z.B. die Erhöhung der Energiekosten verantwortlich sein. Was aber nicht sein darf, ist, dass fehlerhaft abgerechnet und der Mieter mit einer ggf. hohen Nachforderung belastet wird. Nun können Vermieter und Mieter vollkommen unterschiedlicher Meinung bezüglich der Korrektheit der Nebenkostenabrechnung sein. Da stellt sich die Frage, wer die Darlegung- und Beweislast für[nbsp]die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter hat. Der Bundesgerichtshof stellte das nun am 07.02.2018 in seiner Entscheidung VIII ZR 189/17 klar: Es trifft diese Pflicht den Vermieter. Die Frage war zudem, ob Mieter auch eine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen können, „soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme, ob deren Werte plausibel seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden“. Der BGH bejahte zu Gunsten von Mietern also ein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Mietzahlung

Nahezu allgemein bekannt dürfte sein, dass Miete für die Wohnung spätestens bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes, meist Monats, zu entrichten ist. Was das für den Fall einer unbaren Mietzinszahlung bedeutet, entschied der BGH am 20.01.2017 (VIII ZR 222/15):[nbsp]Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Was ist aber, wenn im Kleingedrucktem des Mietvertrages steht, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes ankommt? Hier kam der Bundesgerichtshof zu einem mieterfreundlichen Ergebnis:Die Klausel[nbsp]“Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

Mieter sind aber gut beraten, wenn sie ihrerseits keinen Grund für einen verspäteten Zahlungseingang setzen.

Schadensersatzanspruch eines Vermieters

Zum Ende eines Mietverhältnisses muss die Wohnung fristgerecht geräumt und an die Vermieterin/den Vermieter herausgegeben werden. Sie muss sich dabei in einem vertragsgerechten Zustand befinden, sie muss auch ohne Beschädigungen sein. Wie es zu diesen Beschädigungen kam, ob durch eigene Verletzung von Obhut- und Sorgfaltspflichten oder durch mutwillige Beschädigungen, ist unerheblich. Wer die Wohnung in einem beschädigten Zustand zurückgibt, kann umgehend von der Vermieterin/dem Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) bestätigt, dass vom Vermieter nicht erst unter Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens aufgefordert werden müsse.

Für Mieter heißt das, sehr genau darauf zu achten, dass die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses ohne Schäden an die Vermieterin/den Vermieter zurückgegeben wird, denn andernfalls kann es teuer werden, nämlich dann, wenn der[nbsp]Vermieter die Schäden durch ein Unternehmen beseitigen lässt und die insoweit angefallenen Kosten als Schadensersatzanspruch beim bisherigen Mieter geltend macht.

Verspätete Rückgabe der Wohnung

Mieter, die zum Ende[nbsp]des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumen und an den Vermieter herausgeben, haben Nutzungsentschädigung zu zahlen. Die Frage, die sich hierbei stellt, betrifft die Höhe der Nutzungsentschädigung. Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) klar, dass der Vermieter nicht nur die bislang entrichtete vereinbarte Miete, sondern die für vergleichbare Objekte bei der Neuvermietung erzielbare ortsübliche Miete, also die Marktmiete, verlangen kann. Im Übrigen spielt es dabei laut BGH keine Rolle, ob der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte.

Kündigung

Eigenbedarf kann eine Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen. Wer aber muss den Eigenbedarf für wen haben? § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht eine Kündigungsmöglichkeit für natürliche Personen vor. Dennoch bestätigte der Bundesgerichtshof n seiner Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 -, dass sich eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen kann. Insofern gibt es keinen Unterschied zu einer[nbsp]Kündigung einer Miteigentümergemeinschaft. D.h. also auch, dass bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht auf die Gesellschafter beschränkt ist, sondern dass es auch für Angehörige dieser Gesellschafter ausgeübt werden darf.

Eine insoweit berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass der Vermieter dem Mieter eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung nicht zur Anmietung anbietet. Allerdings kann daraus für den Mieter ein Schadensersatzanspruch (In Geld) folgen.

Privates Baurecht

Das private Baurecht ist eine komplizierte Materie. Oft ergeben sich Probleme zudem in hoher Anzahl. Wenn man sich rechtzeitig um fachkundige Hilfe bemüht, lässt sich ggf. eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung verhindern. Wenn der Vertragspartner aber nicht vertragstreu ist und ihm auch die Bereitschaft fehlt, zur Vertragstreue zurückzukehren, dann bietet das Baurecht ein ganzes Spektrum an Möglichkeiten. Welche in Ihrem konkreten Fall nutzbar gemacht werden sollte, muss gemeinsam herausgearbeitet werden.

Fehler können bereits beim Vertrag, also den notariellen Kaufvertrag, entstehen. Das zeigt die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22.07.2010 (III ZR 293/09) deutlich:
Ein Notar hat bei Wahrnehmung seiner Hinweis- und Belehrungspflichten den bei einem im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk (typischerweise) bestehenden Zusammenhang zwischen der rechtlichen und wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass der Notar jedenfalls bei Beurkundung eines Bauträgervertrags, der zwischen einem Unternehmer und Verbrauchern abgeschlossen wird (Verbrauchervertrag im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB), wegen der mit dem Abschluss eines solchen Vertrags verbundenen wirtschaftlichen Risiken und der gegenüber Verbrauchern bestehenden besonderen Schutz- und Belehrungsfunktion der Beurkundung verpflichtet ist, nicht nur auf die durch einen solchen Vermerk für die rechtliche, sondern auch auf die für die wirtschaftliche Durchführbarkeit des Vertrags entstehenden Gefahren hinzuweisen. Diese Pflicht ist Ausfluss der sich aus § 14 BNotO ergebenden so genannten erweiterten Belehrungspflicht, die sich in Ausnahmefällen auch auf die wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts erstrecken kann. 
Im entschiedenen Fall hatte der Notar nicht auf einen im Grundbuch zu Lasten des Verkäufers eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk hingewiesen. Dieser Verkäufer, ein Bauträger, geriet in so große wirtschaftliche Probleme, dass er seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte, schließlich wurde das Insolvenzverfahren eröffnet.

Dieser Fall lässt erkennen, dass es beim beabsichtigten Kauf einer Wohnung/eines Hauses sinnvoll ist, den Kaufvertrag zunächst anwaltlich auf seine Vollständigkeit hin überprüfen zu lassen.

Die Parteien, die einen Bauvertrag miteinander schließen, handeln oft nach dem Grundsatz, Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser. Als für den Auftraggeber interessante Sicherheiten kommen Vertragserfüllungbürgschaften, aber auch Mängelsicherheitsbürgschaften in Betracht. Beim Auftragnehmer besteht ebenfalls regelmäßig ein Interesse an der Sicherung der Erfüllung des Vertrages; hier stehen neben der Vertragserfüllungsbürgschaft auch die Bauhandwerkersicherung nach §§ 648, 648a BGB zur Verfügung.
Sicherheiten können, ja sollten individuell vereinbart werden. Werden sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehen, können sie nach der Rechtsprechung unwirksam sein. So erging es einem Auftraggeber in dem vom BGH am 09.12.2010 entschiedenen Fall VII ZR 7/10. Der BGH erklärte nämlich die in den AGB des Auftraggebers enthaltene Klausel, dass der Auftragnehmer zur Sicherung der vertragsgemäßen Ausführung der Werkleistungen eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Auftragssumme zu stellen hat, für den Fall – wegen einer Übersicherung – für unwirksam, dass in dem Vertrag zusätzlich bestimmt ist, dass die sich aus den geprüften Abschlagsrechnungen ergebenden Werklohnforderungen des Auftragnehmers nur zu 90 % bezahlt werden

Ganz überwiegend wird in baurechtlichen Fällen darum gestritten, ob eine Bauleistung mangelhaft ausgefallen ist oder nicht. Um dies feststellen zu können, werden regelmäßig Gutachten eingeholt. Holt eine Partei ein solches Gutachten alleine ein, wird es im Regelfall die andere Partei als Privatgutachten ablehnen. Dies lässt sich z.B. dadurch vermeiden, dass ein Sachverständiger vom Gericht beauftragt wird. Allerdings kann auch dessen Gutachten fehlerhaft sein. Existiert dann noch ein Privatgutachten, muss es, wenn es in dem Rechtsstreit verwendet wird, als qualifizierter Parteivortrag bewertet werden, das Gericht muss es berücksichtigen und würdigen, so der BGH in seinem Beschluss vom 27.01.2010 – VII ZR 97/08. So kann dann über ein Privatgutachten ein unrichtiges oder unvollständiges Gutachten in seinen Wirkungen entschärft werden.

Unklare Ursachen und damit nicht klare Verantwortlichkeiten für einen Mangel schränken das Recht des Auftraggebers nicht ein, ohne vorheriger Ermittlung der Ursache des Mangels von dem Auftragnehmer, den er für verantwortlich hält, die Prüfung und Beseitigung des Mangels zu verlangen. Der Auftragnehmer darf seine Tätigkeit nicht davon abhängig machen, dass ihm der Auftraggeber eine Vergütung für den Fall zusichert, dass er – der Auftragnehmer – für den Mangel[nbsp]nicht verantwortlich ist, so der BGH in seinem Urteil vom 02.09.2010, VII ZR 110/09.

Der Besteller einer Bauleistung, der nach Abnahme eine vom Unternehmer angebotene Nachbesserung ablehnt, befindet sich in Annahmeverzug und hat lediglich – so der BGH in seinem Beschluss vom 22.07.2010 (VII ZR 117/08) – ein Recht zur Zurückbehaltung des Betrages der voraussichtlichen Nachbesserungskosten, demgegenüber nicht den Druckzuschlag gemäß § 641 Abs. 3 BGB.

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 21.12.2011, VIII ZR 70/08, klar, dass ein Käufer einer mangelhaften Sache – im entschiedenen Fall waren es Fliesen – nicht nur einen Anspruch darauf hat, dass eine mangelfreie Sache geliefert und montiert wird, er hat vielmehr auch einen Anspruch gegen den Verkäufer der Sache dahin gehend, dass dieser die alte Sache ausbaut und abtransportiert, und zwar auf Kosten des Verkäufers. Dies gilt selbst dann, wenn die Kosten sich als unverhältnismäßig darstellen. Allerdings gilt auch, dass der Nacherfüllungsanspruch des Käufers bezüglich des Ausbaus der mangelhaften Sache auf eine Erstattung eines angemessenen Betrages beschränkt ist.

Wiederum bei Fliesenarbeiten hatte der BGH (am 29.04.2016, VII ZR 210/13) Veranlassung, sich zu[nbsp]der Frage zu äußern, ob ein Werk, hier also die hergestellten Fugen zwischen den Fliesen, mangelhaft ist, weil der Unternehmer die ihm obliegende Prüfung- und Hinweispflicht verletzt hatte, eine Abnahme aber gleichwohl erfolgt war. Eigentlich ganz selbstverständlich wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob ein Werk mangelhaft ist, nach einer durchgeführten Abnahme auf den Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme ankommt, nicht also darauf, ob ggf. durch den Unternehmer dessen Prüfung- und Hinweispflicht verletzt wurde. Jedoch können sich aus einer solchen Verletzung eine Schadensersatzhaftung ergeben.[nbsp]

Was bedeutet es für die nach VOB/B vereinbarte Gewährleistungspflicht, wenn ein Bauunternehmer sein Werk nach Abnahme nachbessert?
Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.9.2008, XII ZR 32/07, entscheiden, dass es in diesem Fall zu einer Hemmung der Gewährleistungsfrist kommt, bis die Mängelbeseitigungsarbeiten abgenommen sind; anschließend beginne die neue Gewährleistungsfrist. Allerdings endet die Hemmung auch dann, wenn der Auftraggeber eine weitere Erfüllung des Vertrages ablehnt oder die Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten verweigert und der Bauunternehmer seinerseits die weitere Mängelbeseitigung ablehnt.

Welche weitreichenden Folgen eine Verabredung zwischen Bauherrn und Bauunternehmer/Handwerker, wonach für eine vereinbarte Vergütung bzw. einen Teil der verabredeten Vergütung keine Rechnung geschrieben werden soll, haben kann, macht die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.04.2014 (VII ZR 241/13) deutlich: Obwohl der Handwerker die in Auftrag gegebenen Leistungen ausgeführt hatte, der Bauherr die Rechnung aber nicht vollständig beglich, bestehe kein rechtlich durchsetzbarer Anspruch auf diese Schwarzarbeit-Vergütung oder auf Wertersatz. Der gesamte Werkvertrag war nämlich auf Grund eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig.

Im konkreten Fall war der Handwerker gestraft, es kann aber auch den Bauherrn ungünstig treffen, wenn er nämlich z.B. Gewährleistungsansprüche nicht durchsetzen kann.