Maklerrecht

Maklerprovision Rechtslage

Obwohl dem Maklervertrag eigen ist, dass beide Vertragsparteien ein Erfolgsinteresse haben – dem Auftraggeber es z.B. darum geht, dass er einen Mieter oder Käufer findet, der Makler für seine erfolgreiche Tätigkeit seine Vergütung/Provision erhalten möchte – kommt es immer wieder zu Unklarheiten und Streit, was, wenn eine außergerichtliche Klärung nicht gelingt, zur Befassung der Gerichte führt. So stellt der Bundesgerichtshof immer wieder zur Maklerprovision die Rechtslage klar.

Wann ist eine Provision vom Makler verdient? Nach ständiger Rechtsprechung des BGH hat der vom Verkäufer eines Hauses/einer Wohnung beauftragte Makler einen Provisionsanspruch dann, wenn der seinem Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt, wenn also der Eigentümer/Verkäufer die Möglichkeit hat, mit dem Interessenten über den Kaufvertrag zu verhandeln. In seinem Urteil vom 04.06.2009 (III ZR 82/08) stellte der BGH klar, dass es ausreiche, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.

Im Rahmen dieser Entscheidung führte das Gericht auch aus, wann eine Vermittlungsleistung eines Maklers vorliegt, nämlich dann, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Damit ist Vermittlungstätigkeit die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages. Allein das Zusenden eines Exposés reiche dafür allerdings nicht. Auch die Ermöglichung einer Objektbesichtigung reicht im Regelfall noch nicht; Ausnahmen gibt es aber. Auf der anderen Seite ist es für einen Nachweis nicht notwendig, dass der Makler seinem Kunden eine Person benennt, die zum Kauf des Objektes bereits fest entschlossen ist.

Wird ein Maklervertrag nicht schriftlich geschlossen, kann sich gleichwohl ein Provisionsanspruch ergeben. Im Falle eines stillschweigend/konkludent geschlossenen Maklervertrages muss dann aber der Makler den Kunden vor Ausführung der Nachweistätigkeit ausdrücklich darauf hingewiesen haben, dass dann, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt, eine Provision zu zahlen ist. Dabei muss sich der Hinweis zeitnah zur Maklertätigkeit auf das konkrete Kaufobjekt beziehen; so das OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2011, 19 U 217/10 zur Maklerprovision Rechtslage.

Wohnungs- bzw. Hauseigentümer entschließen sich oft deshalb zur Beauftragung eines Maklers, weil sie selbst nicht ausreichend Zeit haben, Besichtigungen durchzuführen. Erbringen Makler weitere Tätigkeiten, kann sich die Frage stellen, ob es sich hierbei um branchenübliche Serviceleistungen handelt oder aber um eine Verwaltertätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG. Diese Frage wird von den Gerichten sehr unterschiedlich beantwortet, dementsprechend fallen Entscheidungen sehr unterschiedlich aus. Entscheidend ist letztlich, dass es keine Zweifel hinsichtlich der Unabhängigkeit des Maklers geben darf.

In den größeren deutschen Städten ist es derzeit nicht einfach, eine Wohnung zu günstigen Bedingungen anzumieten. Bei der Suche können Makler helfen. Diese können aber auch helfen beim Finden eines Grundstückes. Ob nun Grundstück oder Wohnung: Angebote veröffentlichen Makler heute oft im Internet bei Anbietern wie z.B. Immobilenscout24.de. Diese Inserate können große Bedeutung erlangen, wenn es um die Frage geht, ob der Makler einen Provisionsanspruch hat. Enthällt die Anzeige ein deutliches Provisionsverlangen des Maklers, kann dieses auch Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrages sein. Der Bundesgerichtshof hat hierzu in seinem Urteil vom 03.05.2012 (III ZR 62/11) zur Rechtlage ausgeführt:

Eine Provisionsabrede kannn stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Jemand, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftiichen Verkehr auftritt, erklärt damit aber noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Provision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustand kommt. Denn er darf zunächt davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekam und für den Verkäufer eine Leistung erbringen wolle (und dafür von diesem bezahlt wird). Selbst dann, wenn der Interessent zusammenn mit dem Makler das Objekt betrachtet, reicht dies nicht für einen schlüssigen Vertragsschluss aus. Anders ist es jedoch dann, wenn der Makler ausdrücklilch darauf hinweist, dass im Erfolgsfall eine Provision an ihn zu zahlen ist. Dieser Hinweis kann auch in einem dem Kunden übersandten Objektnachweis oder in einem Exposé, auch in einem Zeitungsinserat enthalten sein. Reagiert nun ein Kunde auf eine Internetanzeige, in der auch ein derartiger Hinweis enthalten ist, kann es, wenn er vom Makler Namen und Anschrift des Verkäufers erhält, so schlüssig zum Abschluss eines Maklervertrages kommen.

 

Zulässigkeit einer Reservierungsgebühr

In dem am 23.09.2010 entschiedenen Fall (III ZR 21/10) vertrat der Bundesgerichtshof die Auffassung, dass ein in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregeltes Entgelt für den Verzicht eines Vermittlungsdienstleisters (im konkreten Fall kam kein Maklerrecht zur Anwendung) auf weiteres Anbieten des Kaufobjektes gemäß § 307 BGB nicht zulässig sei.

Dies hatte der BGH bereits viele Jahre zuvor, nämlich in seinem Urteil vom 10.02.1988 (IVa ZR 268/86) so angedeutet; in diesem älteren Fall konnte das Revisionsgericht aber nicht von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgehen. Klargestellt wurde aber schon damals, dass die Reservierungsvereinbarung dann gemäß § 138 BGB nichtig ist, wenn sie zeitlich unbegrenzt Geltung haben soll, denn dann könnte der Makler seine Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer, nämlich möglichst schnell einen Verkauf herbeizuführen, nicht erfüllen.

Nun hat der BGH in seinem Urteil vom 20.04.2023 (I ZR 113/22) klargestellt, dass Makler in AGB einen Maklerkunden nicht wirksam zur Zahlung einer solchen Reservierungsgebühr verpflichten können:

„Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen. Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.“

Staatsangehörigkeitsrecht