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Rechtsanwalt für Baurecht in Düsseldorf

Herr Rechtsanwalt Sion berät Sie bei jeglichen Fragen rund ums Private Baurecht in seiner Kanzlei in Düsseldorf.

Typische Probleme im Zusammenhang mit Bauvorhaben

Wer eine Wohnung renovieren oder gar umbauen lässt, wer gar ein Haus einrichten lässt, macht das in der Regel in der freudigen Erwartung eines guten Ergebnisses. Diese Erwartung wird leider oft genug enttäuscht, wobei die Enttäuschung sich schon aufgrund der Probleme im laufenden Bauvorhaben einstellen kann. Dies ist keinesfalls auf die Seite der Bauherren, also der Auftraggeber beschränkt, auch auf Seite des Auftragnehmers, also vor allem natürlich Bauunternehmen und Handwerksbetrieben, können sich aus unterschiedlichen Gründen Enttäuschungen einstellen. 

Ein solches Bauvorhaben stellt hohe Anforderungen an alle Beteiligten, aber auch an die Bereitschaft jedes Beteiligten, die besonderen Interessen des Vertragspartners zu sehen und zu berücksichtigen. Funktioniert das nicht, kann das Verhalten des einen Vertragspartners, zu dem sich dieser berechtigt sieht, zu einer Reaktion des anderen Vertragspartners führen, die dieser wiederum für gerechtfertigt ansieht, was das fatale Ergebnis zur Folge haben kann, dass beide Seiten sich gegenseitig blockieren und so das Problem erst richtig groß werden lassen. 

Der Auftraggeber ist zwangsläufig dann unzufrieden, wenn das Bauvorhaben nicht nach seinen Vorstellungen richtig realisiert, für den Auftragnehmer stellt es sich als großes Problem dar, dass er für seine Arbeit nicht die vereinbarte Vergütung bekommt. Dies typischen Probleme im Verlauf eines Bauvorhabens werden nachfolgend dargestellt, jeweils verbunden mit möglichen Reaktionen zur Beseitigung dieser Probleme.

Mögliche Probleme einer Auftraggeberin/eines Auftraggebers

Ein Bauvorhaben wie zum Beispiel der Umbau einer Wohnung oder eines Teils einer Wohnung oder Hauses beziehungsweise der Neubau ist beabsichtigt, ein Bauunternehmen ausgesucht und ein Bauvertrag geschlossen; man könnte also annehmen und hoffen, dass nun alles gut wird. Das ist aber bedauerlicher Weise keinesfalls sicher. Die Erfahrung zeigt, dass während der begonnenen Arbeiten oft zusätzliche Wünsche aufkommen, die zusätzliche Leistungen erfordern. Werden diese zusätzlichen Leistungen nicht schriftlich fixiert, also ein Zusatzauftrag nicht zum Bestandteil eines Ergänzungsvertrages gemacht, kann schon das erhebliche Probleme nach sich ziehen. So ist Streit vorprogrammiert, was denn alles beauftragt war und entsprechend geleistet werden sollte. Aus Sicht des Auftraggebers können zu wenig Leistungen erbracht worden sein oder aber zu viele, damit gehen natürlich Vergütungsfragen einher. Wurden mehr als nach Auftraggeber Auffassung vereinbarte Leistungen erbracht, will der Auftragnehmer natürlich eine höhere Vergütung haben.

Diese Streitpunkte mit weitreichenden Folgen können ganz einfach vermieden werden, indem nämlich ein Leistungsverzeichnis vollständig erstellt wird und zum Gegenstand des Bauvertrages gemacht wird. Jede zusätzlich gewünschte Leistung sollte zum Gegenstand einer schriftlichen Zusatzvereinbarung gemacht werden, in der dann auch die höhere Vergütung für den jeweiligen Zusatzauftrag konkret ausgewiesen sein sollte. Entsprechendes gilt im Übrigen auch, wenn aus den ursprünglichen Leistungsvolumen einige Leistungen herausgenommen werden, ann muss darüber Klarheit bestehen, wie sich das auf die Vergütungshöhe auswirkt, entsprechende Gutschriften müssen erteilt werden.

Der auf Baustellen oft anzutreffende Zeitdruck darf kein Grund dafür sein, auf konkrete schriftliche Vereinbarungen bezüglich Mehrleistungen und deren Kosten beziehungsweise aus dem Leistungsinhalt herausgenommenen Leistungen und der so eingesparten Kosten zu verzichten.

Ein großes Konfliktpotenzial bietet sowohl für Bauherren, also Auftraggeber, als auch Bauunternehmen/Handwerksbetrieb als Auftragnehmer die Frage, ob mangelhafte Leistungen erbracht wurden. Nachvollziehbarweise sehen das die Vertragsparteien in der Regel oft vollkommen unterschiedlich. Welche Probleme sich daraus ergeben können, wird klar, wenn man berücksichtigt, dass der Auftraggeber beispielsweise wegen der von ihm bejahten Mangelhaftigkeit der Leistungen sich weigert, weitere Zahlungen an den Auftragnehmer zu leisten. Das wiederum könnte den Auftragnehmer veranlassen, keine weiteren Leistungen mehr für den Auftraggeber zu erbringen. Eine Kündigung des Bauvertrages kann die Folge sein. Es ist also unglaublich wichtig, möglichst kurzfristig zu klären, ob eine Bauleistung tatsächlich mangelhaft ausgefallen ist oder nicht. In dem Zusammenhang bietet sich die Einschaltung eines neutralen Sachverständigen an. Beide Parteien können idealer Weise vereinbaren, dass sich ein gemeinsam beauftragter Sachverständige die fraglichen Bauleistungen ansieht und beurteilt, ob diese mängelfrei sind oder ob Mängel zu beseitigen sind. So kann in relativ kurzer Zeit die nötige Klärung herbeigeführt werden. 

Scheitert ein solches Vorgehen aber mindestens an einer Partei, bleibt die Möglichkeit, ein so genanntes selbstständiges Beweisverfahren beim Gericht einzuleiten und durchzuführen; im Rahmen eines solchen Verfahrens würde durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen geklärt werden, ob nun einige oder alle Bauleistungen mangelhaft ausgefallen sind und was notwendig ist, um die Mängel zu beseitigen und wie hoch der Kostenaufwand dafür sein wird.

Überragend wichtig für Bauherren als Auftraggeber ist es, aufgetretene Mängel dem Bauunternehmen/Handwerksbetrieb als Auftragnehmer anzuzeigen und unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufzufordern. Unterbleibt eine solche Fristsetzung zur Nacherfüllung, scheitert die Durchsetzung der Haftung des Auftragnehmers.

Mögliche Probleme einer Auftragnehmerin/eines Auftragnehmers

Die vereinbarten Leistungen sind vom Auftragnehmer fachgerecht, insbesondere ohne Mängel, zu erbringen. Ist der Auftraggeber der Auffassung, die Leistungen wären nicht vertragsgerecht, insbesondere nicht mangelfrei, ist auch der Auftraggeber berechtigt, ein selbstständiges Beweisverfahren einleiten, um so durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen, ob die erbrachten Leistungen mangelfrei sind.

Grundsätzlich ist Auftragnehmern sehr zu empfehlen, alle erteilten Aufträge schriftlich zu fixieren und Zusatzvereinbarungen sich vom Auftraggeber unterzeichnen zu lassen. Ist das Werk einmal erstellt, kann es ohne schriftliche Vereinbarungen bezüglich zusätzlicher Aufträge sehr schnell zu Unstimmigkeiten kommen. Es kann sich dann das Problem für den Auftraggeber ergeben, anderweitig nachweisen zu müssen, dass dieser Auftrag vom Auftraggeber tatsächlich zu bestimmten Bedingungen erteilt worden war.

Außerdem ist natürlich jedem Auftraggeber zu empfehlen, die festgestellten Leistungen abnehmen zu lassen. Erst mit der Abnahme kommt es zu einer Änderung der Beweislast, nach Abnahme muss nämlich der Auftraggeber das Vorliegen eines behaupteten Mangels beweisen. Eine förmliche Abnahme ist, auch wenn sie sich aufwändiger darstellt, die zuverlässigste Form der Abnahme. Bei schlüssigen oder auch konkludenten Abnahmen kann es immer wieder zu Streit kommen. 

Nach Abnahme sollte der Bauunternehmer/Handwerker seine Leistungen prüffähig abrechnen, das gilt insbesondere natürlich für Verträge, bei denen die Geltung der VOB/B vereinbart ist, aber auch für BGB-Werkverträge empfiehlt es sich, die prüffähige Schlussrechnung vorzulegen, auch wenn diese keine Fälligkeitsvoraussetzung ist. Fälligkeitsvoraussetzung ist nur die Abnahme. 

Herr Rechtsanwalt Sion aus Düsseldorf berät und vertritt Sie neben dem Baurecht auch in weiteren Rechtsgebieten bundesweit. Sie können Herrn Sion per Telefon 0211 324274 und auch per E-Mail: kontakt@sion-rechtsanwalt.de erreichen.