Miet- und Baurecht

Beratungsleistungen

Probleme kann es geben  beim Abschluss eines Mietvertrages, der Sicherheitsleistung (Kaution) und deren Rückforderung, bei Mängeln der Mietsache (Anspruch auf Mängelbeseitigung, Mietminderung, Zahlung unter Vorbehalt, Selbstvornahme) im Hinblick auf die Mietzahlung, u.a. bei Mietrückstand und zweifelhaften Nebenkostenabrechnungen.

Streit kann sich auch mit Blick auf die Hausordnung ergeben, so z.B. bei Lärmbelästigung.
Geht es um den Bestand des Mietverhältnisses, nämlich bei einer  ordentlichen Kündigung oder einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung, ist es besonders wichtig zu wissen, welche Regeln gelten, welche Rechte man hat, z.B. das Recht auf Widerspruch und das Verlangen auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Wer eine Räumungsklage zugestellt bekommt, muss wissen, wie eine Erfolg versprechende Verteidigung aussehen kann.

Auch wenn nach der Rechtsprechung einige Verbesserungen für Mieter bei Schönheitsreparaturen sich ergeben haben, bleibt auch dieser Bereich streitanfällig.

Abschluss eines Mietvertrages

Die Begründung eines Mietverhältnisses ist für die Mieterin/dem Mieter regelmäßig gleichbedeutend mit dem Beginn eines neuen Lebensabschnittes. Ärger möchte man vermeiden. Da das Mietrecht eine komplexe und auch komplizierte Materie ist, kann sich bereits vor Vertragsschluss eine Beratung in meiner Kanzlei in Düsseldorf empfehlen.

Studentenwohnung

Für Studierende gibt es bekanntlich die Möglichkeit, in Studentenwohnheime einzuziehen. Dort sind sie dann Mieter, auf das Mietverhältnis finden mietrechtliche Regelungen grundsätzlich auch Anwendungen.

Es gibt aber Besonderheiten; z.B. bestimmt § 549 Abs. 3 BGB, dass einige Bestimmungen nicht gelten. Dazu zählt auch § 573 BGB, der bestimmt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen muss. Es kann somit entscheidend sein, ob das Gebäude, in dem sich der vermietete Wohnraum befindet, sich als Studentenwohnheim qualifizieren lässt. Wenn das der Fall ist, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht darlegen. In seiner Entscheidung vom 13.06.2012, VIII ZR 92/11, wies der Bundesgerichtshof darauf hin, wann ein Studentenheim im Sinne von § 549 Abs. 3 BGB bejaht werden kann: Auszugehen sei von der Absicht des Gesetzgebers, möglichst vielen Studenten/innen einen Platz in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen. Dabei müssten die Bewerber gleich behandelt werden.

Da der Gesetzgeber dem Vermieter nicht eine Regelung an die Hand geben wollte, die ihm eine Trennung von einem Mieter, der ihm nicht mehr gefällt, ermöglicht, sei es erforderlich, dass „das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben müsse“.

Wenn es daran fehlt, liegt kein Studentenwohnheim vor, der Vermieter muss dann sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.

Zustand des Mietobjektes

Nicht immer sind die zur Vermietung angebotenen Wohnungen in einem renovierten oder gar neuem Zustand. Den Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses sollte man unbedingt klären, denn spätestens beim Ende der Mietzeit und der Rückgabe des Mietobjektes erweist sich dessen Bedeutung, konkret für die eigene Pflicht zur Rückgabe in einem bestimmten Zustand.

Mängel

Sehr kontrovers kann im Übrigen vom Vermieter einerseits, dem Mieter andererseits beurteilt werden, wer für einen Mangel des Mietobjektes, der während der Mietzeit sich zeigt, verantwortlich ist – damit auch für die Beseitigung der Folgen des Mangels.

Geht es beispielsweise um Feuchtigkeit in der Wohnung, kann zur Klärung der Ursache und der Verantwortlichkeit die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens sinnvoll, ggf. sogar notwendig sein. In einem solchen Verfahren beantwortet ein/e vom Gericht beauftrage/r Sachverständige/r die formulierten Beweisfragen. Das Gutachten soll den Parteien des Mietverhältnisses helfen, die Streitigkeit beilegen zu können. Es gibt aber natürlich auch Fälle, in denen nur eine gerichtliche Entscheidung die Streitigkeit beendet, wobei diese auch erst durch ein Urteil eines Berufungsgerichtes herbeigeführt worden sein kann. Es geht meistens um viel, sei es um den Bestand des Mietverhältnisses, sei es um die Beendigung des Streits

Nebenkosten

Selbst wenn aber die Regelungen im Mietvertrag korrekt sind, kann es leider Ärger und Streit aber doch immer geben, da kann schon ein kleines Problem als Auslöser reichen. Über Nebenkostenabrechnungen, die z.B. infolge der erheblich angestiegenen Energiekosten hohe Belastungen bedeuten können, kann es schnell zum Streit kommen.

Lärm und andere Belästigungen

Wird die Ruhe im Haus von anderen Bewohnern gestört, kann das Verlangen beim Vermieter, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen, der Beginn einer Auseinandersetzung sein, mit den störenden Mitmietern genauso wie mit dem Vermieter. Geklärt muss in diesem Zusammenhang, ob überhaupt eine nicht hinzunehmende Störung vorliegt, wenn ja, in welchem Umfang. Auch Beweisfragen spielen in diesem Zusammenhang eine ganz wichtige Rolle.

Kündigung

Die Beendigung eines Mietverhältnisses besonders durch eine außerordentliche Kündigung bedeutet eine drastische Veränderung mit ggf. weitreichenden Folgen, die Auseinandersetzung über die Wirksamkeit einer solchen Kündigung kann daher durchaus konfliktträchtig sein. Das ist nachvollziehbar, wenn man berücksichtigt, dass mit dem Ausspruch vor allem einer fristlosen Kündigung der Vertragspartnerin bzw. dem Vertragspartner der Vorwurf nicht korrekter Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen vorgeworfen ist. Aber auch eine ordentliche Kündigung beispielsweise wegen Eigenbedarfs kann sehr umstritten sein, wenn nämlich der Eigenbedarf in Abrede gestellt wird. Gerade weil die Folgen einer Kündigung des Mietverhältnisses weitreichend sind, sind hohe Anforderungen an Form und Inhalt eines Kündigungsschreiben zu erfüllen. Anwaltliche Beratung bzw. Vertretung erweist sich regelmäßig als sinnvoll.

Fristlose Kündigung bei Zurückhaltung der Miete

Man sollte denken, dass es selbstverständlich ist, doch musste der Bundesgerichtshof dies in seiner Entscheidung vom 03.11.2010 noch klarstellen: Mieter können erst dann wegen eines dem Vermieter nicht bekannten Mangels der Wohnung die Miete zurückbehalten, nachdem sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben. Deshalb besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters erst an den Mieten, die nach Anzeige des Mangels fällig werden.

Die Konsequenz ist klar: Mieter müssen den Vermieter über den Mangel informieren und ihm die Möglichkeit geben, diesen Mangel zu beseitigen. Wird dagegen verstoßen, kann dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht zustehen.

Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses

Auch wenn der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen durch diverse Entscheidungen für Klarheit gesorgt hat, kann die Frage, ob die Wohnung im vertragsgerechten Zustand zurückgegeben wurde, ganz unterschiedlich beantwortet werden. Schließlich kann man auch wegen des Anspruchs auf die Rückzahlung der Kaution in Streit geraten.